Theo thông tin báo chí đưa thì năm 2008, ông Phạm Việt Thịnh (có địa chỉ thường trú tại Hà Đông, Hà Nội) có nộp vào Công ty CP Tập đoàn Nam Cường số tiền là 1.458.000.0000 đồng để thực hiện theo đúng cam kết đã thoả thuận trong biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư đã ký với Công ty TNHH – Tập đoàn Nam Cường.
Tập đoàn Nam Cường nhận số tiền 1.458.000.000 đồng của ông Thịnh để xây dựng cơ sở hạ tầng tại Khu đô thị mới Dương Nội – thành phố Hà Đông – tỉnh Hà Tây (nay là thành phố Hà Nội). Đổi lại ông Thịnh sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 1 ô đất ở biệt thự có ký hiệu A01- L50 (diện tích 180m2) tại khu đô thị mới Dương Nội với mức giá là 8.100.000 đồng/m2.
Ông Thịnh cũng cho biết, từ đó đến nay, ông thường xuyên đôn đốc, thúc giục Tập đoàn Nam Cường sớm bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất của ô biệt thự trên nhưng Tập đoàn Nam Cường không thực hiện bàn giao đất.
Đến tháng 2/2021, ông Thịnh nhận được Thông báo số 02/3030/TB/A0150 của Tập đoàn Nam Cường về việc thanh lý biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư căn A01-L50 khu đô thị mới Dương Nội.
Thông báo số 02/3030/TB/A0150 của Tập đoàn Nam Cường gửi cho ông Thịnh ghi rõ về lý do thanh lý hợp đồng. Cụ thể, thông báo ghi, biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư được ký kết từ năm 2008, có thời gian thực hiện kéo dài. Hiện tại, do các quy định hạn chế của pháp luật về việc phân lô bán nền, do vậy, căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, Công ty CP Tập đoàn Nam Cường xin thông báo chấm dứt Biên bản thoả thuận góp vốn với Quy khách hàng kể từ ngày 5/2/2021.
Cũng trong thông báo, Tập đoàn Nam Cường mời ông Phạm Việt Thịnh đến trụ sở của Tập đoàn Nam Cường để làm thủ thục thanh lý Biên bản thoả thuận góp vốn và nhận lại số tiền đã góp vốn là 1.458.000.000 đồng.
Ông Thịnh cho rằng: “Như vậy, Tập đoàn Nam Cường đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, không thực hiện đúng biên bản thoả thuận đã ký kết, đơn phương chấm dứt thoả thuận không thông qua thương lượng là hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại đến tài sản của tôi và có dấu hiệu lừa đảo để chiếm dụng vốn hơn 10 năm nay nhằm trục lợi bất chính”.
Như vậy, sau hơn 10 năm góp vốn, thay vì lô đất biệt thự 180m2 như thỏa thuận ban đầu, ông Phạm Việt Thịnh chỉ nhận lại được khoản tiền đúng bằng với số tiền mà ông đã tham giá góp vốn vào xây dựng cơ sở hạ tầng Khu đô thị Nam Cường từ 10 năm trước.
Về vấn đề này, nhiều chuyên gia, luật sư đều cho rằng từ năm 2010 trở về trước, khách hàng được phép góp vốn để nhận sản phẩm (ở đây là đất biệt thự). Quy định này phù hợp với trình độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm đó. Hợp đồng này có hiệu lực. Tôi hoàn toàn ủng hộ quan điểm này. Tuy nhiên, đứng ở góc độ của khách hàng thì rõ ràng, việc tập đoàn Nam Cường đẩy toàn bộ rủi ro về phía khách hàng là không phù hợp.
Quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành không cho phép ký hợp đồng góp vốn để nhận đất, nhận nhà. Hợp đồng góp vốn là để góp vốn thành lập doanh nghiệp, được quy định trong Luật Doanh nghiệp. Hợp đồng hợp tác chỉ quy định tại Luật Dân sự. Vì thế, nếu khách hàng ký hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư với chủ đầu tư dự án để mua BĐS thì rủi ro rất cao.
Khi có sự thay đổi về quy định pháp luật như vậy, thiết nghĩ chủ đầu tư cần tiến hành thương thảo với khách hàng để thương thảo, sửa đổi hoặc ký kết Hợp đồng mới phù hợp với quy định của pháp luật ở thời điểm hiện tại. Không thể lấy lý do thay đổi pháp luật để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Ở đây có thể hiểu việc thay đổi của pháp luật là sự kiện “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo quy định tại khoản 1, điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
"Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.”
Khi đó, khoản 2 điều này cũng quy định: “2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.”
Tuy nhiên, khách hàng phản ánh Tập đoàn Nam Cường không có bất kể động thái nào trong từng ấy năm rồi bất ngờ ra thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng với khách hàng. Như vậy, Tập đoàn Nam Cường hoàn toàn có thể phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Hiện nay nhiều công ty kinh doanh BĐS giao kết với khách hàng dưới các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS, hợp đồng đặt cọc… Nhiều dự án pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra mua bán bằng các hình thức trên. Một số trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không triển khai thực hiện được dự án, dẫn đến khách hàng tranh chấp, kiện tụng đông người, gây mất an ninh trật tự tại các tỉnh, thành.
Quy trở lại trường hợp của ông Thịnh và Tập đoàn Nam Cường; chưa bàn đến việc Tập đoàn này đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông Thịnh là đúng hay sai, chúng ta phải xem xem tập đoàn này khắc phục hậu quả khi đơn phương chấm dứt hợp đồng như thế nào? Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, họ trả lại số tiền bằng đúng số tiền ông Thịnh đã góp vốn mà không có bất kì tiền lãi suất phát sinh hay khoản lợi nhuận bên kia đáng lẽ được hưởng nào? Trong khi đó, giá đất tại Khu đô thị Dương Nội đã tăng gấp nhiều lần sau từng ấy năm. Chưa kể, số tiền 1.458.000.000 đồng 13 năm trước của ông Thịnh chỉ gửi ngân hàng thôi, đến nay chắc chắn cũng sinh lời đáng kể.
Đơn cử như giá vàng thời điểm năm 2008 ở mức mua vào là 17,214 triệu đồng/lượng và bán ra là 17,223 triệu đồng/lượng (ngày 08/05/2008); giá vàng vào thời điểm tháng 2/2021 (khi ông Thịnh nhận được Thông báo số 02/3030/TB/A0150 của Tập đoàn Nam Cường về việc thanh lý biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư căn A01-L50 khu đô thị mới Dương Nội) là 55,70 - 56,20 triệu đồng/lượng (mua vào-bán ra): đã gấp hơn ba lần!
Nếu đúng như khách hàng phản ánh, xét về khía cạnh đạo đức doanh nghiệp thì Tập đoàn Nam Cường đã phủ nhận sự thay đổi của giá trị đồng tiền, gây bức xúc lớn cho khách hàng, “tước đoạt” niềm tin mà khách hàng trao cho doanh nghiệp. Tôi đánh giá đây là tổn thất to lớn mà Tập đoàn này phải gánh chịu, niềm tin là thứ đã mất đi thì rất khó có thể lấy lại, đối với một doanh nghiệp kinh doanh như tập đoàn Nam Cường thì đây là thiệt hại nhãn tiền.
Rõ ràng, việc trao niềm tin không đúng chỗ và sự “mất giá” của đồng tiền đang khiến vị khách hàng này khá bức xúc. Ông Thịnh hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa án để đòi lại công bằng cho mình.
Ở góc độ khác, nếu ông Thịnh có cho rằng hành vi trên của Tập đoàn Nam Cường “có dấu hiệu lừa đảo để chiếm dụng vốn hơn 10 năm nay nhằm trục lợi bất chính” thì ông Cường có thể gửi đơn thư tố giác tội phạm ra Cơ quan Công an có thẩm quyền đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.